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相较于工贸型企业，房地产开发企业无论在会计核算还是在涉税问题处理上，均具有明显的行业特征，且各税种规定复杂、差异较大。本文将从房地产开发会计核算规定出发，详细分析房地产开发企业收入确认方面的涉税问题。
一
房地产开发企业会计销售收入的确认
根据《企业会计准则第14号——收入》的规定，目前主要存在以下三类收入确认原则：
?在商品房建造完工并验收合格，签订销售合同，取得买方付款证明时确认收入实现；
?在办理入伙手续（移交手续）时确认收入实现；
?在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入实现。
二
增值税
房地产企业增值税采取先预缴后“汇缴”的方式进行处理。
案例分析
甲房地产开发企业开发一楼盘，年7月取得房地产预售证，当月完成绝大部分开发产品销售（签订房地产销售合同），总价6亿元，当月取得首期款2亿元。
年8月，银行将扣除按揭保证金万元后的按揭款3.4亿元，打入公司账户。
年5月，正式进行房产移交。
年6月，该公司办理了已售房产的不动产登记证，并办结不动产登记证的银行抵押手续，收回按揭保证金。
（假设该房地产公司选择适用增值税一般税方法方法，采用入伙交房为收入确认时间）
?年7月，收到首期款：
借：银行存款万元
贷：预收账款—销售款万元
?年7月.申报预缴增值税÷（1+9%）×2%＝.97万元，申报增值税附征税费：.97×（7%+3%+2%）＝44.04万元：
①交纳预交增值税
借：应交税费—预缴增值税.97
贷：银行存款.97
②交纳预交增值税附征税费
借：应交税费—城建、教育、地方教育44.04
贷：银行存款44.04
?年8月，收到银行按揭款：
借：银行存款
其他应收款—担保保证金
贷：预收账款—销售款
?年8月，申报预缴增值税÷（1+9%）×2%＝.95万元，申报增值税附征税费：.95×（7%+3%+2%）＝88.07万元：
①交纳预交增值税
借：应交税费—预缴增值税.95
贷：银行存款.95
②交纳预交增值税附征税费
借：应交税费—城建、教育、地方教育88.07
贷：银行存款88.07
?年4月，该公司办理了入伙手续，结转营业收入0÷（1+9%）＝.87万元，应交增值税.87×9%＝.13万元：
借：预收账款—销售款0
贷：营业收入 .87
应交税费—应交增值税-销项税.13
（假设本期取得进项税额为：万元）
?年4月，申报交纳增值税0÷（1+9%）×9%－-.97-.95＝.21万元，申报增值税附征税费：.21×（7%+3%+2%）＝.39万元：
①交纳“汇缴”增值税：
借：应交税费—未交增值税.13
贷：银行存款.21
应交税费-预缴增值税.92
②交纳“汇缴”增值税附征税费
借：应交税费—城建、教育、地方教育.39
贷：银行存款.39
③将城建税、教育费附加及地方教育附加结转至损益表（44.04+88.07+.39）=.5
借：税金及附加[3]—城建、教育、地方教育.5
贷：应交税费—城建、教育、地方教育 .5
三
土地增值税
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告年第70）号，“房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”。
?年8月，甲公司应预缴土地增值税：（－.97）×3%＝.99万元：
借：应交税费—土地增值税.99
贷：银行存款.99
?年9月，甲公司应预缴土地增值税：（－.95）×3%＝.98万元：
借：应交税费—土地增值税.98
贷：银行存款 .98
?年4月，交楼时，甲公司在确认营业收入的同时结转预交土地增值税至损益表（.99+.98＝.97）：
借：税金及附加—土地增值税 .97
贷：应交税费—土地增值税 .97
假设最终企业进行土地增值税汇算清缴，计算的土地增值税为万元，应补缴土地增值税-.97=.03
四
企业所得税
在企业所得税上，房地产开发企业收入确认原则与会计上收入确认的原则差异很大。
在税会差异的处理上，企业所得税上主要通过预缴制度予以解决，即:在企业年度汇算清缴时，通过附表A进行纳税调整。
（表中数字，非举例数据，例题数据在小面计算）
结合上例，企业所得税处理如下：
?年度，应纳税所得额调整:
①确定企业所得税计税收入
0÷（1+9%）＝.87万元，填入A第23行“销售未完工产品收入”；
②计算预计毛利额
.87×15%＝.88万元，填入A第24行“销售未完工产品预计毛利额”；
③计算可予扣除税费
（44.04+88.07）+.97＝.08万元，填入A第25行“实际发生的税金及附加、土地增值税”；
④计算当年纳税调整额
.88-.08＝.80万元（调增）。
?年度，应纳税所得额调整
①会计结转收入
0÷（1+9%）＝.87万元，填入A第27行“销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”；
②在A第28行“转回的销售未完工产品预计毛利额”填入年预计毛利率.88万；
③在A第29行“转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税”填入转回的营业税金及附加、土地增值税.08万元；
④计算当年纳税调整额
.88-.08＝.80万元（调减）。
其他有关的收入，成本费用的纳税调整同一般工业企业。
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新准则、新税法、严征管形势下的房地产企业：疑难点业务的税会处理与差异调整专题班
郑州3月18-19日（2天）
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■培训对象
各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
■专题背景
年是执行企业会计准则的重要一年。根据财政部相关规定，已执行企业会计准则的非上市企业，应当自年1月1日起全面实施新收入准则、新金融工具相关准则和新租赁准则等新企业会计准则。从长远看，企业全面执行新会计准则已是必然趋势。新准则的实施，会给地产企业带来哪些影响？又会产生哪些新的税会差异？尚未执行新会计准则的企业应提前做好哪些准备？想要不断提升自己发展空间的你是否已经做好了知识储备以胜任未来的公司和岗位？
本课程以房地产企业难点核心业务为主线，以税会处理差异分析与调整为重点，即结合最新会计准则，也兼顾企业会计制度，精选实操案例，全面梳理各难点核心业务的会计处理、增值税处理、所得税处理、土地增值税处理以及税会之间、各税种之间的差异分析及纳税调整方法。使您对房地产企业主要业务的财税处理有更全面的理解和更系统的掌握，不留死角，难点问题一网打尽。
■主讲专家
董春辉：金旭红财税集团特聘财税专家，中国注册会计师，注册税务师，律师，多年从事财税方面的理论研究与实践，擅长各行业税收筹划诊断，纳税方案的设计，纳税风险控制，税企争议的协调以及集团公司的并购重组方案涉税论证与筹划。董老师是实战型企业培训讲师和资深财税顾问，现任五A税务事务所首席税务顾问，中国注册税务师行业后续教育特聘讲师，北京注册税务师协会专家师资库特聘讲师，国内多家房地产财税培训机构特聘讲师。先后担任数十家房地产公司和大型集团公司的税务顾问，为多家大型集团企业进行纳税风险诊断和财务内控诊断，为企业成功地进行税收筹划,并创造了巨大的经济效益。
■专题收益
1、全面正确理解税会之间的差异；
2、全面掌握难点业务的税会差异与调整方法；
3、全面掌握各税种之间的差异与调整方法；
4、突破所得税会计难点立新形势下税务规划新思维。
■主讲内容
第一节：正确理解税会差异
1、税会差异调整谁财务人员无法规避的难题
2、税会差异是纳税风险产生的主要根源
3、税会差异也可以被企业合理利用
4、税会差异的处理原则与调整方法
第二节：房地产企业收入确认的税会差异分析与调整
一、新收入准则的变化对地产企业的影响
1、新收入准则的主要变化
2、“五步收入确认法”在地产企业的应用实例
3、新收入确认方法对地产企业的影响
二、房地产企业收入税会处理总体差异
1、处理依据的差异
2、收入总额确认的差异
3、收入确认条件的差异
三、开发产品销售的税会处理与差异调整
1、新准则预售阶段账务处理
2、预售阶段的纳税处理
3、预售阶段的税会处理差异分析与调整
4、预售阶段的纳税申报表填报技巧
5、新准则完工年度收入确认，抵减土地价款的账务处理
6、完工年度的纳税处理
7、完工年度房产销售合同是一个金额，实际收款又是一个金额，开具发票又是一个金额，会计、增值税、土地增值税及企业所得税应该以哪个金额确认收入？
8、房开公司土地使用税如何计算？每月均有交房，如何计算扣减的面积
9、完工年度纳税调整及纳税申报填报案例
10、新准则下政府补助的税会差异分析与调整
11、代收款项的税会处理差异分析与调整
12、买房子送装修税会处理差异分析与调整
13、买房子送地砖、家电与直接打折方案比较与选择
14、买房子送物业费的两种情形的税会处理异同与差异调整
15、买房子送车位税会处理异同与差异调整
16、四种委托代销方式销售开发产品的税会处理差异
17、新准则下不动产对外投资的税会处理差异
18、拆迁还房的税会处理差异与调整
19、以房抵债的税会处理差异与调整
20、双方共同出地的合作开发模式的税会处理与风险防范
21、政府补助的税会处理差异
四、自持物业出租的税会处理与差异调整
1、开发产品转为自用环节的税会处理差异分析与调整
2、对外出租经营环节的税会处理差异分析与调整
3、成本模式与公允价值模式的税会差异与调整案例
4、公允价值模式下投资性房地产转为自用税会差异与调整
5、公允价值模式投资性房地产处置税会差异与调整
6、售后返租与售后返息业务的税会处理差异分析与调整
7、集体土地租入建设转租移交合作开发模式的税会处理案例解析
第三节：房地产开发成本的税会处理与差异调整
一、成本归集的税会差异分析与调整
1、土地征用与拆迁补偿费归集的税会差异与调整
2、购买别墅推到重建成本归集的税会差异与调整
3、土地熟化人资格补偿的税会处理与差异调整
4、如何确认拆迁换房的收入？视同销售价格以哪个年度价格为准
5、拆迁还房收入确认不同对增值税有何影响
6、拆迁还房契税何时缴纳，以哪个价格为准
7、新准则下拆迁还房的账务处理
8、土地置换的账务处理与纳税处理及票据风险
9、前期工程费会计科目使用误区与风险
10、建筑安装工程费归集的税会差异与调整
11、甲供水电的账务处理与纳税处理
12、材料已作为工程款的一部分签订总包合同，甲方采购后交给建筑企业使用的账务处理与纳税风险
13、甲供工程的账务处理与税收筹划
14、建安成本预警指标与稽查风险防范
15、基础设施费归集的税会差异与调整
16、公共配套费归集的税会差异与调整
17、开发间接费归集的税会差异与调整
18、借款费用归集的税会差异分析与调整
19、借款费用扣除在会计、增值税、土地增值税和企业所得税上的差异与调整及案例分析
二、完工产品成本结转的税会差异分析与调整
1、完工产品总会计成本的计算
2、完工年度会计成本预提方法
3、无产权地下车位的成本结转技巧
4、完工年度计税成本调整方法与案例
5、完工年度所得税应对策略与技巧
6、土地增值税与企业所得税的成本差异与调整
7、已结转计税成本后又发生成本或取得发票如何处理
第四节：其他扣除项目的税会处理与差异调整
1、职工薪酬税会处理与差异调整
⑴兼职人员、临时工、退休返聘、劳务用工、实习生支出的扣除要求
⑵离职补偿金能否税前扣除
⑶企业实行股权激励计划的所得税处理问题
⑷职工教育经费税前扣除的几种情形
⑸福利费与劳动保护支出的所得税处理
⑹保险费支出税收政策分析及应用
2、房地产企业筹建期业务招待费扣除难点问题解析与税会差异调整
3、销售佣金手续费扣除的税会差异
4、销售代理分有一级代理商和二级代理商，其佣金发生额是否合并按企业所得税相关规定在税前扣除
5、跨年度支付租金的税会处理
6、固定资产折旧、大修理费用、装修费用会计核算及税收处理
7、以前年度应扣未扣支出的涉税处理
第五节：特殊业务的税会处理与差异调整
1、资产负债表日后事项
2、会计差错更正
3、或有事项
第六节：房地产企业所得税会计核算
1、资产和负债的计税基础与暂时性差异
2、递延所得税资产和递延所得税负债
3、所得税费用的确定
4、综合案例分析
第七节：专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。
元/人次。（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
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