编者按：年伊始，乐居财经研究院联动《进深》《地产K线》《物业K线》《家居K线》四大栏目组，推出《闯关》系列策划，挖掘地产、家居和物业标志性企业的闯关故事。洞察近百家企业的运作方式，深度挖掘成功与失败的样本，以飨读者。
文/乐居财经研究院徐酒眠
“破晓启程，焕新归来”这八个字，是彩生活（.HK）对过去一年的总结。
1月22日，在彩生活的深圳总部，为期两天的年终总结会议，在一场主题为“破晓·焕新”的社区云综艺直播SHOW中收官。
许久未曾公开露面的潘军，在晚会现场的舞台上唱了《再回首》与《春风十里》两首歌曲。有北漂歌手经历的他，从来不吝开嗓，也曾多次在行业内的各种活动中献唱。
2小时的时间里，除了歌舞表演，还穿插了一场业主与彩生活管理层的圆桌论坛——“彩生活的破晓焕新之旅”。
“脚踏实地做好服务，做好业主的守夜人和吹哨人。”自经历年下半年的剧变后，彩生活的核心经营班子甚少再有动态，而此次携手业主代表以别具一格的晚会共同亮相，似乎也是在向外界重申彩生活做好业主服务的初心。
过去一年，地产行业流动性退潮，部分高负债房企暴雷频频。困境之中，物业成为了救命稻草。受累于关联方花样年控股（.HK），彩生活发展之路出现波折。
年9月底，碧桂园服务（.HK）宣布，拟以33亿元将收购彩生活核心资产邻里乐控股集团有限公司（简称“邻里乐”）%股权。一个月后，邻里乐正式易主。
回顾过去一年，彩生活也有过意气风发。去年初，“为未来更好的发展”，潘军宣布重回一线执掌彩生活，之后的大半年时间里，收购保险经纪公司，切入保险业务赛道；上交的中期“成绩单”，在管规模3.59亿平方米，位列上市物企第五名，87.5%的社区增值服务毛利率，更是排在榜单首位；同时，密集资产腾挪，欲配合母公司再分拆一个商管资本平台……
不过，正在蓄势发力阶段，彩生活失去了一部分核心资产包。在物管行业，作为“物业第一股”的彩生活，一再被放在行业参照物位置上，展开对比研究。于其他物企的发展而言，彩生活身上确实有许多点是“前车之鉴”。
能启示他人，也应该更能启示自己。这场大变之局中，或也蕴藏了彩生活一个“置之死地而后生”的机会。
重构与再生
“出售完邻里乐后，以后亦不再对外出售资产，专心做好服务。”
根据交易公告披露，在邻里乐的资产包中，包括有万象美物业、长白山旅游度假区物业、开元国际、开际商业、万象美住宅、花胥物业及北京万象美等。这些资产大多数都是由彩生活早些年收购而来，且是较为优质的资产。
虽然在前后的几份收购公告中，彩生活与碧桂园服务双方都没有对邻里乐囊括的几家公司所拥有的在管规模作具体披露。不过，以公告的财务数据来看，出售的资产贡献了彩生活当前大部分利润。
资料显示，截至年6月30日，彩生活所出售的邻里乐未经审核综合净资产价值约13.74亿元；而同期彩生活出售前的整体净资产为45.90亿港元。
年，邻里乐未经审核的收入为24.97亿元，除税前净利润约为4.12亿元，除税后净利润约3.09亿元；而同期，彩生活的总收入约为35.96亿元，毛利润约为12.08亿元，净利润约为5.43亿元，公司股东应占净利润约为5.02亿元。
邻里乐财务数据
根据彩生活的初步评估，假设转让已于紧接年6月30日前完成，彩生活集团余下业务于截至年6月30日止六个月的未经审核收入将约为5.12亿元，同期未经审核资产淨值将约为32.16亿元。
而5.12亿元的营收规模，同期与弘阳服务（5.29亿元）与第一服务（5.09亿元）的营收相近，排在上市物企30名开外了。截至年6月30日，彩生活出售前的整体营收为17.92亿元，排在上市物企的第13位。
出售邻里乐之后，无论是在管规模还是营收，彩生活过去的行业地位都将受到冲击。以此而言，其未来发展方向也应该会作出调整。有分析认为，彩生活或许会进行战略收缩，专注于运营彩生活物业这一品牌及旗下管理的物业项目。
事实上，彩生活手中的现金并不拮据，较年底还略微有所上浮。年上半年，其银行结余及现金还有27.1亿元，与年末的24.6亿元相比增加了2.5亿元，涨幅约10%。
这样的一笔现金，已经富于大多数上市物企了。运用得当，未来或还能并购到优质物业标的也未可知。
回归“线下”
“彩生活有一段时间大量精力在线上服务方面，某种程度上忽略了线下物业管理和服务，造成客户满意度下降，增长速度有所放缓。”
以物业管理服务为核心，重新选择走回物管行业主流的道路。事实上，重塑与变革正是彩生活在走的路。
过去很长一段时间，彩生活有意做大“线上”，推行“互联网+物业”的形式。如今回过头骤然发现，这类举措有些舍本逐末，线下的服务能力反而弱了。“我们应该学习移动互联网企业的思维，而不是学他的方法。”潘军带头反思过往。
他很欣赏左晖旗下愿景明德的做法，通过与贝壳、自如等的互动，能提供更多、更便捷的增值服务。例如，通过房源交易、租赁、装修等收入来弥补物业的基础服务。
“在保证业主满意度的基础上，靠增值服务挣钱。”年，彩生活开始重新孵化彩“二手房交易”等业务。
事实上，早在年，彩生活就曾进军长租公寓市场，推出了乐家公寓品牌。但由于文化和组织经验不够，很快就散掉了。而今作为彩生活业务调整和提升中的一环，过去总结的经验教训，使其重整旗鼓更显得心应手了很多。
在去年春节后，彩生活在深圳做了租售业务的试点推广，第一个月成交了20多个项目。年6月的业务推广宣传会上，彩生活透露，其租售业务的参与城市有21个，项目达到多个。彼时，在其业务系统中录入住宅及写字楼项目信息达到多个。按彩生活当时的预计，到年底，其在一线、二线城市的推广项目数有望达到近个左右。
做“有温度的社区”，“让社区变成社群”，是彩生活发展社区服务的方向。事实上，彩生活在线下基础的夯实，正在进一步增强与业主间的粘性，以及不断阻力社区消费场景完善。
从线下到线上连通，社区增值服务的高毛利率水平是彩生活的成绩。年中期，48家港股物企中，有32家物企公布了社区增值服务毛利率数据，彩生活蝉联年的榜首，毛利率高达87.5%，高第二名宋都服务77.60%约10个百分点。
寻觅接棒人
除了业务优化，彩生活过去一年的人事结构调整也非常大。
去年年初，黄玮辞任公司执行董事及首席执行官，唐学斌、周鸿祎辞任非执行董事，廖建文辞任独立非执行董事。与此同时，潘军回归物业业务一线，兼任CEO一职，同时继续担任彩生活董事会主席。
“只是代理CEO一职”，重回彩生活一线，潘军坦言只是权宜之计，未来彩生活需要更有爆发力、更有管理能力的CEO。对于他的接棒人，潘军也给出了标准：年轻、懂社区服务。
此外，花样年地产集团副总裁朱国获委任了彩生活执行董事，专门负责在房地产开发和社区增值服务的协同工作；京东集团副总裁兼京喜事业群总裁郑宏彦、战略投资中心副经理孙冬妮出任彩生活非执行董事。
在去年年初的这一轮人事架构调整中，彩生活汇集了母公司花样年地产、两大战略合作方京东与的高管层。
去年年末，彩生活委任46岁的刘宏才为执行董事。资料显示，刘宏才是彩生活执行总裁。其于年加入彩生活，担任集团深圳东区事业部总经理；年至年期间，曾担任彩生活广州事业部总经理；年至年期间，晋升为彩生活副总裁。
刘宏才已有23年的物业管理经验。早在年至年期间，刘宏才就曾于中海物业担任多个职务，离职前的职位为项目经理。离开中海物业之后，刘宏才进入花样年也是主要负责物业板块。年至年期间，其担任深圳市花样年物业管理有限公司(康桥分公司)项目经理；年至年期间，晋升为片区总监。
在彩生活年12月24日公告的董事名单及其角色及职能公告中，潘军的角色还是主席及署理首席执行官。这也可以看出，他的接棒者还在物色中。
责任编辑：梓译
文章来源:乐居财经研究院
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